laws.tehran.ir
شماره صدور(ابلاغ) : 160/2545/36917
تاریخ صدور(ابلاغ) : 1397/12/13


پيشنهاد به شوراي‌عالي شهرسازي و معماري جهت بازنگري و اصلاح "دستورالعمل ماده 14 قانون زمين شهري" (پيوست شماره 3 سند طرح جامع شهر تهران)

مصوب 1397/12/07


نوع سند:

نوع تصویر:
شماره صفحه
مشاهده همه تصاویر نسخه pdf (چاپ کلی)

پيشنهاد به شوراي‌عالي شهرسازي و معماري جهت بازنگري و اصلاح دستورالعمل ماده 14 قانون زمين شهري (پيوست شماره 3 سند طرح جامع شهر تهران)

مقدمه:

به منظور حفظ و صیانت از باغ‌ها در شهر تهران، ضوابط ذیل در خصوص بازنگری و اصلاح "دستورالعمل ماده چهاردهم (۱۴) قانون زمین شهری مصوب 1386/7/23 شورای‌عالی شهرسازی و معماری (پیوست شماره ۳ سند طرح جامع شهر تهران)" مستند به مفاد بند هشتم (۸) مصوبه شماره 300/43858 مورخ 1393/8/21 شورای مذکور و ماده دوم (۲) مصوبه ابلاغی به شماره 160/2431/34717 مورخ 1396/12/23 شورای اسلامی شهر تهران جهت تصویب به شورای‌عالی شهرسازی و معماری پیشنهاد می‌گردد.

ضوابط و مقررات مربوط به نحوه ساخت وساز، افراز و تقسيم و تفکیک باغ‌ها و اراضی کشاورزی واقع در محدوده شهر تهران، موضوع دستورالعمل ماده چهاردهم (۱۴) قانون مذکور به شرح زیر تعیین تا پس از طی مراحل قانونی جایگزین ضوابط و مقررات قبلی (پیوست شماره 3 سند طرح جامع شهر تهران) گردد.

ماده یکم (۱) - تعاریف و تدقیق واژگان:

باغ: طبق مفاد بند "د" ماده "یک" آیین‌نامه اجرایی ماده (۱) قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب 1388/4/20 مجمع تشخیص مصلحت نظام "تصویبی در سی‌ودومین اجلاس شورای‌عالی استان‌ها به تاریخ 1389/2/15 تعریف و تعیین می‌گردد.

سطح ناتراوا: سطحی از خاک که با پوشش‌های سخت و غیر قابل نفوذ (در برابر آب) پوشانده شده است.

مشخصات نقشه جانمایی: شامل مختصات جغرافیایی محل وقوع درختان ( x و y ) در اراضی با مساحت کمتر از ۲۰۰۰ متر مربع در مقیاس 1:100 و در اراضی با مساحت بیشتر از ۲۰۰۰ متر مربع در مقیاس 1:200 شامل تمامی فضاهای میان تهی داخل ساختمان، راه پله، مشاعات و رمپ و لوپ می‌باشد.

ماده دوم (۲): باغ‌های داخل محدوده شهر

1- فضای سبز عمومی: باغ‌هایی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرح‌ها، تملک نموده و باید با حفظ یا ارتقاء وضعیت درختان و سیستم آبیاری به صورت فضای سبز عمومی نگهداری نماید (اعم از اینکه در طرح مصوب، کاربری آن‌ها فضای سبز باشد یا نباشد و با تصویب مراجع مربوطه به فضای سبز عمومی تبدیل شود.

۲- پهنه سبز و باز (ارزشمند سبز و حفاظت ویژه): باغ‌هایی که به صورت انبوه و در کنار هم قرار گرفته و گستره‌ها یا بافت‌های ارزشمند سبز را تشکیل می‌دهند.

2-1-حداقل نصاب تفکیک، افراز و تقسیم اراضی و املاک دارای نوعیت باغ موضوع بند (۲) ماده (۲) به میزان ده هزار (۱۰۰۰۰) مترمربع تعیین و هرگونه ساخت و ساز () در آن طبق ضوابط طرح موضعی مصوب مجاز خواهد بود.

۲-۲- تا زمان تهیه و تصویب طرح‌های موضعی مذکور هرگونه ساخت و ساز صرفاً مطابق ضوابط پهنه g211 خواهد بود.

٣- فضای سبز خصوصی: پلاک‌ها یا قطعاتی که به صورت پراکنده در پهنه‌های مصوب خدمات و فضای سبز نمی‌باشند و در داخل پهنه‌های مختلف شهر قرار دارند و به موجب مقررات و توسط مراجع ذیربط باغ تشخیص داده شده‌اند، به شرح زیر:

3-1- حداقل تفکیک، افراز و تقسیم اراضی و املاک دارای نوعیت باغ (فضای سبز خصوصی- موضوع بند 3 ماده ۲) به میزان پنج هزار (۵۰۰۰) مترمربع تعیین می‌گردد.

3-2- نحوه ساخت و ساز در باغ‌های با مساحت کمتر از سه هزار ( ۳۰۰۰) متر مربع:

3-2-1- سطح اشغال مجاز در این باغ‌ها حداکثر ۱۵ درصد مساحت زمین طبق سند مالکیت می‌باشد.

3-2-2- تراکم مجاز در این باغ‌ها حداکثر ۳۰ درصد تعیین می‌گردد.

2-3 -۳- تعداد طبقات در این باغ‌ها حداکثر ۲ طبقه و بیشترین ارتفاع از سطح زمین محل توده‌گذاری، با احتساب ۱۱۰ سانتیمتر جان‌پناه، ۸۶۰ سانتیمتر تعیین می‌گردد.

۳-۳- نحوه ساخت و ساز در باغ‌های با مساحت بین سه هزار (۳۰۰۰) تا پنج هزار (۵۰۰۰) متر مربع:

3-3-1- سطح اشغال مجاز در این باغ‌ها حداکثر ۱۵درصد مساحت زمین طبق سند مالکیت می‌باشد.

3-3-2 -تراکم مجاز در این باغ‌ها حداکثر ۴۵ درصد تعیین می‌گردد.

۳-۳-۳- تعداد طبقات در این باغ‌ها حداکثر ۳ طبقه و بیشترین ارتفاع از سطح زمین محل توده‌گذاری با احتساب ۱۱۰ سانتیمتر جان پناه، ۱۱۸۰ سانتیمتر تعیین می‌گردد.

3-3-4- در صورت استفاده مسکونی در باغ‌های با مساحت سه هزار (۳۰۰۰) تا پنج هزار (۵۰۰۰) مترمربع، حداقل مساحت هر واحد ۱۵۰ متر مربع تعیین می‌شود.

3-4- نحوه ساخت و ساز باغ‌های با مساحت بیشتر از پنج هزار (۵۰۰۰) مترمربع:

3-4-1- سطح اشغال مجاز در این باغ‌ها تا سقف پنج هزار (۵۰۰۰) متر مربع، حداکثر ۱۵ درصد مساحت پنج هزار (۵۰۰۰) مترمربع می‌باشد و تراکم مجاز تا این سقف، حداکثر ۴۵ درصد پنج هزار (۵۰۰۰) مترمربع تعیین می‌گردد و سطح اشغال مجاز برای مساحت مازاد بر ۵۰۰۰ متر مربع، حداکثر ۱۰ درصد مساحت مازاد پنج هزار (۵۰۰۰) مترمربع و حداکثر تراکم مجاز برای مساحت مازاد، ۳۰ درصد مساحت مذکور می‌باشد.

3-4-2- تعداد طبقات در این باغ‌ها، حداکثر ۳ طبقه و بیشترین ارتفاع از سطح زمین در محل توده‌گذاری با احتساب ۱۱۰ سانتیمتر جان‌پناه، ۱۱۸۰ سانتیمتر تعیین می‌گردد.

3-4-3- در باغ‌های با مساحت بیشتر از پنج هزار (۵۰۰۰) متر مربع، حداکثر امکان ساخت و ساز با عملکرد مسکونی صرفاً در دو طبقه با زیربنای (۲۵۰) مترمربع مجاز می‌باشد.

3-5- در صورت اختلاف ارتفاع سطح زمین محل توده‌گذاری، مبنای تراز ارتفاعی، پایین‌ترین سطح محل توده‌گذاری می‌باشد.

3-6- به جهت حفظ درختان و تنوع در حجم توده‌گذاری باغ‌های زیر پنج هزار (۵۰۰۰) مترمربع با رعایت سقف تراکمی مجاز و حداکثر ارتفاع ۱۵۰۰ سانتیمتر و با تأیید کمیته فنی باغ، کاهش در سطح اشغال مجاز خواهدبود.

3-7- در باغ‌های با مساحت سه هزار (۳۰۰۰) مترمربع و بیشتر در صورت تبدیل ۷۰ درصد از مساحت عرصه باغ به فضای سبز عمومی، ساخت بنا در ۳۰ درصد باقیمانده با حداکثر سطح اشغال ۶۰ درصد و حداکثر تراکم ۲۴۰ درصد و حداکثر تعداد چهار (۴) طبقه مجاز می‌باشد.

تبصره یکم (۱):

تأمین سطوح مورد نیاز برای سرانه‌های خدماتی (تأسیسات، فضای سبز، پارکینگ) و گذربندی در30 درصد باقیمانده صورت می‌پذیرد.

تبصره دوم (۲):

هفتاد (۷۰) درصد باقی مانده باغ صرفاً فضای سبز بماند و به پهنه g۱۱۱ تبدیل گردد.

3-8- در صورت تجمیع دو یا چند پلاک باغ و غیرباغ، ضوابط ساخت و ساز در باغ به ضوابط غیرباغ افزوده خواهد شد. در این صورت جانمایی توده‌گذاری با رعایت عدم سایه‌اندازی و اشراف برای قطعات پیرامون در محدوده "غیرباغ " و منوط به تأیید کمیته فنی باغ است.

3-9- در تمامی اراضی دارای نوعیت باغ در شهر تهران، احداث زیرزمین حداکثر یک طبقه (منفی) با رعایت عدم آسیب به ریشه درختان مجاز است. حداکثر تراز ارتفاع کف زیرزمین ۱۴۰ سانتیمتر پایین‌تر از کمترین تراز ارتفاعی محل توده‌گذاری ساختمان است. (سقف زیرزمین ۱۰۰ سانتی‌متر بالاتر از محل توده‌گذاری ساختمان خواهد بود). سطح اشغال زیرزمین حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف خواهد بود و حداکثر ارتفاع طبقه زیرزمین ۲۴۰ سانتی‌متر تعیین می‌شود. احداث زیرزمین و محل مناسب توده‌گذاری در کمیته فنی باغ ( موضوع ماده ششم (۶) این مصوبه) تعیین می‌شود.

3-10- به منظور ارتقاء کیفیت فضاهای صنعتی و کارگاهی (پهنه‌های s3)، نحوه ساخت و ساز در اراضی زراعی و باغ‌های موجود در این پهنه‌ها، حداکثر ۳۰ درصد سطح اشغال در عرصه فاقد درخت و تعداد طبقات حداکثر ۲ طبقه با اولویت استقرار فعالیت‌های دانش‌بنیان تعیین می‌شود. حداکثر ارتفاع نیز ده (۱۰) متر می‌باشد.

3-11- میزان مجاز کف‌سازی‌های ناتراوا در باغ‌ها، حداکثر ۵ درصد وسعت فضای باز باغ‌ها در صورت عدم قطع درخت می‌باشد و جانمایی آن طبق نقشه احداث ساختمان مصوب کمیته فنی باغ است.

تبصره سوم (۳):

تأمین پارکینگ مورد نیاز به صورت روباز در سطح ناتراوا امکان‌پذیر است.

ماده سوم (۳): اراضی کشاورزی و مزروعی داخل محدوده شهر

١- تبدیل اراضی کشاورزی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی‌ باشند، به باغ با استفاده از مقررات فضای سبز خصوصی موضوع بند (۳) ماده دوم (۲) این دستورالعمل بلامانع است. در این‌صورت لازم است که نقشه درختکاری باغ نیز همراه با نقشه‌های تفکیکی و ساختمانی به تصویب کمیته فنی باغ برسد.

۲- ساخت و ساز در اراضی کشاورزی و مزروعی که فاقد کاربری خدمات و فضای سبز عمومی‌ باشند در صورت تبدیل هفتاد (۷۰) درصد از مساحت عرصه باغ به فضای سبز عمومی تجهیز شده و واگذاری قانونی آن به شهرداری، ساخت بنا در ۳۰ درصد باقیمانده با حداکثر سطح اشغال ۶۰ درصد و حداکثر تراکم ۲۴۰ درصد و حداکثر تعداد ۴ طبقه مجاز می‌باشد.

تبصره یکم (۱):

۷۰ درصد باقی مانده اراضی کشاورزی و مزروعی صرفاً فضای سبز بماند و به پهنه g111 تبدیل گردد.

تبصره دوم (۲):

تأمین سطوح مورد نیاز برای سرانه‌های خدماتی (تأسیسات، فضای سبز، پارکینگ) وگذربندی در ۳۰ درصد باقیمانده صورت می‌پذیرد.

۳- تا زمانی که مالکین قصد ساختمان‌سازی نداشته باشند، می‌توانند از ضوابط تفکیک به شرح زیر استفاده نمایند:

الف- حداقل اراضی زراعتی آبی ۱۰ هکتار

ب - حداقل اراضی زراعتی دیم ۲۰ هکتار

4- چنانچه اراضی کشاورزی و مزروعی داخل محدوده شهر، جزء اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری قرار گرفته باشد، هرگونه عملیات اجرایی منوط به اجرای بند شش (۶) ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران (ردیف‌های ۱-۶ تا ۴-۶ و تبصره ذیل آن) می‌باشد.

ماده چهارم (۴):

در صورت استفاده مسکونی، تأمین یک واحد پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی الزامی است و در صورت استفاده غیرمسکونی تأمین پارکینگ به ازای هر ۱۰۰ مترمربع بنای خالص عملکرد پیشنهادی، صرفاً طبق جدول زیر الزامی می‌باشد.

جدول شماره یک (1)

تعداد پارکینگ مورد نیاز عملکرد
4 تفریحی
3 فرهنگی (سالن کنسرت، نمایش و آمفی تئاتر)
1 ورزشی
4 تجاری
1 خدمات
1

اداری

ماده پنجم (۵):

با تصویب و ابلاغ این دستورالعمل، هرگونه افزایش سطح اشغال، طبقه و تراکم در املاک باغ بیش از میزان مشخص شده ممنوع بوده و کلیه بندهای متناظر در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران در صورت مغایرت با این دستورالعمل از جمله بند‌های ۶-۲، ۹-۲، ۱۰-۵، ۳-۸ ، ۳- ۱۴، ۷-۱۴، ۳۶-۱۶ و تبصره ۴ بند ۱-۹ در خصوص املاک باغ ملاک عمل نخواهد بود.

ماده ششم (۶):

از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور پروانه ساختمان در باغ‌ها صرفاً توسط معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با تأکید بر رعایت موارد زیر انجام خواهد پذیرفت. آیین‌نامه اجرایی و نحوه عملکرد دقیق آن ظرف مدت حداکثر یک‌ماه توسط معاونت مذکور تدوین و ابلاغ خواهد گردید.

6-1- شهرداری تهران مکلف است نسبت به تشکیل "کمیته فنی باغ" با عضویت نماینده معاونت شهرسازی و معماری (مدیر کل مربوطه)، نماینده سازمان بوستان‌ها و فضای سبز شهر تهران (با تخصص فضای سبز)، چهار نفر کارشناس خبره حقیقی با تخصص‌های معماری، فضای سبز، اکولوژی گیاهی و میراث فرهنگی (به انتخاب معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران)، معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن واقع است، جهت بررسی و تأیید نقشه‌های پیشنهادی اقدام نماید.

تبصره:

رسمیت یافتن جلسات کمیته فنی باغ، منوط به حضور نمایندگان کمیسیون‌های شهرسازی و معماری و سلامت، محیط زیست و خدمات شهری شورای اسلامی شهر تهران (از هر کمیسیون یک نفر) بعنوان ناظر می‌باشد.

6-2- نقشه‌های جانمایی درختان در مقیاس مناسب (۱:۱۰۰ تا ۱:۲۰۰) با درج مشخصات کامل درختان و مسیر قنات و آب‌های زیرزمینی و چاه‌ها و منبع تخصیص آب جهت آبیاری درختان، توسط مالک تهیه و جهت تأیید به کمیسیون ماده هفتم (۷) آئین‌نامه اجرایی ماده (۱) قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها ارائه می‌شود.

6-3- محل توده ساختمانی و کف‌سازی ناتراوا بر اساس نقشه‌های بند ۲-۶ در "کمیته فنی باغ" بررسی و تأیید می‌گردد و نقشه‌های تأییدشده در کمیته فنی باغ به کمیسیون ماده هفتم (۷) آیین‌نامه اجرایی مذکور ارائه می‌گردد.

6-4- درج شناسنامه مصوب باغ در پروانه ساختمانی و پایان کار الزامی است.

6-5- نظارت مستمر جهت حفاظت و صیانت از درختان در حین عملیات ساختمانی و زمان بهره‌برداری توسط شهرداری انجام می‌پذیرد. در صورت هر نوع تغییر وضعیت درختان املاک، موضوع را از کمیسیون‌های ماده هفتم (۷) آئین‌نامه اجرایی فوق‌الذکر استعلام نماید. ضوابط و آئین‌نامه مربوطه با تأیید کمیته فنی باغ ابلاغ خواهد شد.

ماده هفتم (۷):

شهرداری تهران مکلف است در جهت حفاظت حداکثری از باغ‌های غیرخصوصی موجود در پهنه‌های مختلف، پیشنهاد تغییر این پهنه‌ها به پهنه‌های فضای سبز عمومی را ظرف مدت شش ماه از تاریخ لازم‌الاجراشدن این مصوبه تهیه و جهت تصویب به مراجع قانونی ارائه نماید.

ماده هشتم (۸):

شهرداری تهران مکلف است پس از تشکیل لایه باغ‌ها در طرح تفصیلی بر اساس شناسنامه‌های مصوب، نسبت به بازنگری پهنه‌بندی اراضی و املاک مجاور با باغ‌ها اقدام نماید.

ماده نهم (۹):

عملکردهای پیشنهادی به شرح جدول شماره دو (۲) با لزوم رعایت ضوابط و مقررات مربوطه در باغ‌ها قابلیت استقرار خواهند داشت.

جدول شماره دو (2): رسته‌های صنفی و عملکردهای مجاز به استقرار در باغ‌ها

عملکرد کاربری کلی گروه فرعی گروه اصلی
انواع الگوهای مسکن طبق ضوابط و مقررات سکونت خانوار سکونت یا اقامت
سالن‌های کنسرت و نمایش و آمفی تئاتر اجرای تئاتر، فیلم، نمایش و موسیقی فرهنگی اوقات فراغت
موزه‌های تاریخی، آثار هنری، نمایشگاه، گالری، نگارخانه، خانه فرهنگ، کتابخانه، فرهنگسرا، کانون پرورش فکری موزه‌ها
دفاتر مطبوعات رسانه
سالن‌های ورزشی ورزشی
محوطه‌های روباز و مجموعه‌های کوچک تفریحی، سالن و تالار برگزاری جشن تفریحی
فعالیت‌های باغ گیاه‌شناسی، جانورشناسی و تماتیک، فعالیت‌های پشتیبان تولید محصولات زراعی و گیاهان دارویی طبیعی
آموزش رسمی آموزش
مدرسه طبیعت، مهدکودک، مدارس در پایه‌های مختلف، مرکز فنی و حرفه‌ای، نهضت سوادآموزی آموزش غیررسمی اداری خدمات
مرکز آموزشی خصوصی، خدمات تحصیلی وابسته و تخصصی (معلولین جسمی و ذهنی) آموزش عالی
مراکز تحقیقاتی و پژوهشی، فناوری نوین انجمن‌ها، کانون‌ها، تشکل‌های دولتی، مؤسسات خیریه
آسایشگاه معلولین، خانه سالمندان، شیرخوارگاه، کانون کارآموزی کودکان و نوجوانان، مراکز اجتماعی درمان‌محور، مؤسسه حمایت از کودکان سرطانی، دامپزشکی درمانی
بازارچه‌های سنتی و تهیه غذا عملکردهای خرده‌فروشی

تجاری

تبصره:

گزارش کارشناسی شامل پیوست‌های مطالعاتی ترافیکی، زیست‌محیطی، اجتماعی از متقاضی درخواست پروانه ساختمانی مطالبه و جهت بررسی به کمیته فنی باغ ارائه و پس از تأیید کمیته مذکور نسبت به صدور پروانه اقدام گردد.

ماده دهم (۱۰):

شهرداری تهران مکلف است به منظور تشویق مالکین به حفظ باغ‌ها «بسته اقتصادی ویژه باغ‌ها» را ضمن توجه به رویکردهای نوین از جمله انتقال حق توسعه (tdr) ظرف مدت شش (۶) ماه از تاریخ لازم‌الاجراشدن این مصوبه تهیه و جهت تصویب به شورای اسلامی شهر تهران ارائه نماید.

تصویر مصوبه الحاق نشده است.