نحوه محاسبه عوارض ساختماني مبتني بر ارزش مكاني املاك در شهر تهران

نحوه محاسبه عوارض ساختماني مبتني بر ارزش مكاني املاك در شهر تهران

مقدمه:
به استناد بند شانزدهم (16) ماده هشتادم (80) قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 و اصلاحات بعدي آن و تبصره يكم (1) ذيل ماده پنجاهم (50) قانون ماليات بر ارزش افزوده مصوب 1387/02/17 و در راستاي اجراي مفاد مصوبه "نحوه محاسبه و دريافت عوارض صدور پروانه ساختماني نظارت فني و عوارض استفاده موقت در شهر تهران" ـ ابلاغي به شماره 160/2624/32265 مورخ 1398/11/14 به شهرداري تهران اجازه داده مي‌شود، از ابتداي سال 1400 نسبت به اخذ عوارض ساختماني به شرح مواد زير اقدام نمايد:

ماده يكم (1):
در راستاي اجراي ماده دوم مصوبه "نحوه محاسبه و دريافت عوارض صدور پروانه ساختماني نظارت فني و عوارض استفاده موقت در شهر تهران" به شماره ابلاغي 160/2624/32265 مورخ 1398/11/14 و با عنايت به نتايج مطالعه انجام شده با عنوان "مدل‌سازي و برآورد ارزش املاك شهر تهران" به شهرداري تهران اجازه داده مي‌شود از ابتداي سال 1400 به شرح ذيل نسبت به تعيين و اعمال ارزش معاملاتي املاك اقدام نمايد:

ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه مسكوني بر اساس آخرين دفترچه ارزش معاملاتي موضوع ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم با اعمال ضريب تعيين شده از سوي هيأت وزيران (در سال 1400 دفترچه سال 1398 ملاك عمل محاسبه مي‌باشد.)
ƛ: ضريب ارزش مكاني ملك كه بصورت ساليانه محاسبه مي‌شود. اين ضريب براي سال 1400 معادل 0/003 تعيين مي‌گردد.
ارزش مكاني: ارزش مرغوبيت هر قطعه ملك (پارسل) كه بر اساس موقعيت مكاني آن و با توجه به شاخص‌هاي تاثيرگذار بر ارزش املاك (مطابق پيوست شماره يك) تعيين مي‌گردد.
ɣ: ضريب تعديل دفترچه ارزش معاملاتي ملاك عمل كه بصورت ساليانه محاسبه و اعمال خواهد شد، اين ضريب براي سال 1400 جهت ساختمان‌هاي مسكوني معادل 0/6 تعيين مي‌گردد.

تبصره يكم (1):
ارزش معاملاتي در قالب دفترچه الكترونيكي براي املاك شهر تهران تهيه بر روي سامانه‌هاي مرتبط شهرداري تهران با نظارت نماينده شوراي اسلامي شهر تهران بارگذاري و ملاك عمل محاسبه عوارض خواهد بود.

تبصره دوم (2):
شهرداري تهران مكلف است هر ساله نسبت به پايش و به روز رساني ارزش مكاني اقدام و نتايج حاصله را تا پايان آذرماه به كميسيون معماري و شهرسازي شوراي اسلامي شهر تهران ارائه نمايد.

تبصره سوم (3) :
شهرداري تهران مكلف است به منظور آگاهي شهروندان نسبت به اعمال ارزش مكاني املاك شهر تهران در سامانه‌هاي مربوطه و بارگذاري در سامانه اينترنتي شفافيت شهر تهران به نشاني http://shafaf.tehran.ir اقدام نمايد.
(p_m): ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه ساختمان اداري

b: نسبت (p_m) به (p_r) آخرين دفترچه ارزش معاملاتي موضوع ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم در هر بلوك دارايي (در سال 1400 دفترچه سال 1398 ملاك عمل محاسبه مي‌باشد.)
ɣ: اين ضريب براي سال 1400 جهت ساختمان‌هاي اداري معادل 0/4 تعيين مي‌گردد.
(p_s): ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه ساختمان تجاري

c: نسبت (ps) به (pr) آخرين دفترچه ارزش معاملاتي موضوع ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم در هر بلوك دارايي (در سال 1400 دفترچه سال 1398 ملاك عمل محاسبه مي‌باشد.)
ɣ: اين ضريب براي سال 1400 جهت ساختمان‌هاي تجاري معادل 0/4، تعيين مي‌گردد.
ارزش معاملاتي هر مترمربع عرصه املاك ساير كاربردها به شرح جدول زير محاسبه و اقدام مي‌گردد:

جدول شماره (1 ) - ضرايب تعديل نسبت به p_rبر اساس نوع كاربرد

pr ضرايب تعديل نسبت به	نوع كاربرد	رديف
0/7	خدماتي	1
0/6	صنعتي – كارگاهي	2
0/4	كشاورزي	3
0/4	ساير	4

تبصره چهارم (4):
براي اراضي و املاك واقع در زيرپهنه‌هاي فاقد ضوابط معين (مطابق با جداول 1، 2 و 3 طرح تفصيلي) يا داراي مصوبات موردي كميسيون ماده پنج كه تراكم ساختماني آن‌ها نسبت به ضوابط طرح تفصيلي تغيير مي‌نمايد، ملاك تعيين ضوابط مندرج در دستور نقشه صادره است و مي‌بايست به صورت الكترونيكي و بر اساس فرمول مندرج در پيوست شماره يك (1) اين مصوبه، محاسبه گردد.

تبصره پنجم (5):
در صورت تجميع/تفكيك قطعات يا بلوك‌هاي شهري كه منجر به اصلاح/ايجاد كد شناسايي جديد گردد، مي‌بايست به صورت الكترونيكي و بر اساس فرمول مندرج در پيوست شماره يك (1) اين مصوبه محاسبه و در سامانه‌هاي مرتبط بارگذاري گردد.

تبصره ششم (6):
در صورتيكه (pr) محاسبه شده ملاك عمل اين مصوبه كمتر از ارزش معاملاتي هر متر مربع عرصه مسكوني بر اساس دفترچه ارزش معاملاتي (موضوع ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم) مصوب شده در سال 1398 گردد، دفترچه مذكور ملاك عمل محاسبات مي‌باشد.

ماده دوم (2):
شهرداري تهران مكلف است ترتيبي اتخاذ نمايد تا ميانگين افزايش مجموع عوارض ساختماني در سال 1400، نسبت به عوارض سال 1399 (بر اساس دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب سال 1397 با لحاظ ضرايب تعديل هيأت‌وزيران و مصوبه شوراي اسلامي شهر تهران) از 50% تجاوز ننمايد.

ماده سوم (3):
نحوه محاسبه حق ارتفاق از منظر جهت پلاك‌هاي مجاور بلافصل فضاهاي سبز عمومي:
به منظور جلوگيري از ايجاد فضاهاي ناايمن شهري و ارتقاي امنيت اجتماعي و ساماندهي اغتشاش بصري با پرهيز از ايجاد جداره‌هاي صلب، از مالكين ساختمان‌هايي كه داراي درخواست تعبيه پنجره به منظور نورگيري از فضاهاي سبز عمومي با مالكيت شهرداري تهران كه در مجاورت بلافصل پلاك‌ها مي‌باشند، حق ارتفاق به شرح زير در زمان صدور پروانه محاسبه و اخذ مي‌گردد.
p_v: حق ارتفاق فوق‌الذكر براي يك مترمربع بناي خالص واحدهاي مشمول به شرح ذيل مي‌باشد.
p_v= 15 ×p_r/m/s

ماده چهارم (4):
تبصره‌هاي زير به عنوان تبصره دوم الحاقي به بند"الف"، تبصره سوم و چهارم الحاقي به بند "هـ"، تبصره چهارم الحاقي به بند "و" و تبصره ششم الحاقي به بند "ح" ذيل ماده چهارم مصوبه "نحوه محاسبه و دريافت عوارض صدور پروانه ساختماني نظارت فني و عوارض استفاده موقت در شهر تهران" ابلاغي به شماره 160/2624/32265 مورخ 1398/11/14 الحاق مي‌گردد:
تبصره دوم الحاقي به بند (الف):
جهت املاك و اراضي كه به صورت تك واحدي و يا دو واحدي اقدام به اخذ پروانه ساختماني مي‌نمايند، عوارض زيربنا به مأخذ 2p_r ملاك عمل محاسبه و اخذ مي‌گردد.
تبصره سوم (3) - الحاقي به بند (هـ):
تا پايان سال1400، عوارض پذيره ساختمان‌هاي اداري معادل پنجاه درصد (50%) عوارض محاسبه شده ملاك عمل طبق تعريف فوق، مي‌باشد.
تبصره چهارم(4) - الحاقي به بند (هـ):
عوارض موضوع اين بند جهت ساختمان‌هاي تجاري، اداري و صنعتي واقع در بافت فرسوده (به استثناي پرونده‌هاي واقع در راسته‌هاي تجاري مطابق با جدول شماره 2 پيوست اين مصوبه و «بلوك بازار» كه به صورت كامل دريافت مي‌گردد) معادل پنجاه درصد (50%) محاسبه و اخذ گردد.
تبصره چهارم (4) () - الحاقي به بند (و):
عوارض بند "ج" ماده اول مصوبه "عوارض ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله‌اي" ابلاغي به شماره 160/2530/33637 مورخ 1397/15/11، براي املاكي كه داراي پروانه معتبر (صادره قبل از تاريخ 1394/01/01) مي‌باشند، در صورت درخواست صدور انواع پروانه اعم از تغيير نقشه، توسعه بنا و... مطابق با ضوابط و مقررات طرح تفصيلي ملاك عمل، صرفاً به ميزان مابه‌التفاوت بناي مورد درخواست نسبت به بناي مجاز محاسبه و اخذ گردد.
تبصره ششم (6) () - الحاقي به بند (ح):
عوارض موضوع اين بند جهت ساختمان‌هاي تجاري، اداري و صنعتي واقع (به استثناي پرونده‌هاي واقع در راسته‌هاي تجاري مطابق با جدول شماره 2 پيوست اين مصوبه و «بلوك بازار»كه به صورت كامل دريافت مي‌گردد)، معادل پنجاه درصد (50%) عوارض محاسبه و اخذ گردد.

در سند تصویب به اشتباه "تبصره ششم (1)" درج شده است که به این شرح اصلاح شد.

در سند تصویب به اشتباه "تبصره چهارم (1)" درج شده است که به این شرح اصلاح شد.

ماده پنجم (5):
تبصره‌هاي سوم ذيل بند "و" و تبصره‌هاي دوم و چهارم ذيل بند "ز" ماده چهارم مصوبه «نحوه محاسبه و دريافت عوارض صدور پروانه ساختماني، نظارت فني و عوارض استفاده موقت در شهر تهران»-ابلاغي به شماره 160/2624/32265 مورخ 1398/11/14 به شرح زير اصلاح مي‌گردد:
تبصره سوم (3) - اصلاحي بند (و):
به استناد ماده 16 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1387، پروانه‌هاي ساختمان‌هاي صرفاً مسكوني واقع در بافت فرسوده مشمول دريافت عوارض موضوع ماده اول مصوبه فوق‌الذكر نمي‌گردد. براي پروانه ساختمان‌هاي تجاري، اداري و صنعتي واقع در بافت فرسوده (به استثناي پرونده‌هاي واقع در راسته‌هاي تجاري مطابق با جدول شماره 2 پيوست اين مصوبه و «بلوك بازار» كه به صورت كامل دريافت مي‌گردد)، معادل پنجاه درصد (50%) عوارض موضوع اين بند محاسبه و اخذ گردد.
تبصره دوم (2) - اصلاحي بند (ز):
جهت محاسبه عوارض مازاد بر تراكم پايه مالي براي ساختمان‌هاي واقع در زير پهنه‌هايي كه سطح اشغال مجاز كليه طبقات در آنها كمتر از 60 % مي‌باشد و هم‌چنين در صورت كاهش سطح اشغال و افزايش طبقات با تأييد مراجع ذي‌صلاح، شهرداري تهران مجاز است نسبت به محاسبه عوارض تراكم مازاد بر مبناي سطح اشغال طبقه اقدام نمايد.
تبصره چهارم (4) - اصلاحي بند (ز):
به استناد ماده 16 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1387، پروانه‌هاي مسكوني واقع در بافت فرسوده مشمول دريافت عوارض موضوع اين بند نمي‌گردد. براي پروانه ساختمان‌هاي تجاري، اداري و صنعتي واقع در بافت فرسوده (به استثناي پرونده‌هاي واقع در راسته‌هاي تجاري مطابق با جدول شماره 2 پيوست اين مصوبه و «بلوك بازار» كه به صورت كامل دريافت مي‌گردد)، معادل پنجاه درصد (50%) عوارض موضوع اين بند محاسبه و اخذ گردد.

ماده ششم (6):
به ازاي تأمين هر واحد پاركينگ مازاد بر نياز ساختمان بر اساس ضوابط ملاك عمل منوط به رعايت استانداردهاي مقررات ملي ساختمان، عوارض هزينه ساخت پاركينگ محله‌اي در صدور پروانه معادل 75a_(r/m/s)محاسبه و اخذ گردد.

تبصره:
املاك داراي كاربرد صرفاً مسكوني واقع در بافت فرسوده مشمول مفاد اين ماده نمي‌گردند.

ماده هفتم (7):
بند 20-3 مصوبه «چارچوب اختيارات و وظايف كميسيون‌هاي داخلي مناطق» ـ ابلاغي به شماره 160/2655/4299 مورخ 1399/03/17 به شرح زير اصلاح مي‌گردد:
3-20- (اصلاحي): از تاريخ ابلاغ اين مصوبه، به ازاء تأمين هر واحد پاركينگ مازاد بر پروانه و نياز ساختمان بر اساس ضوابط ملاك عمل منوط به رعايت استانداردهاي مقررات ملي ساختمان، عوارض هزينه ساخت پاركينگ محله‌اي معادل 75a(r/m/s) محاسبه و اخذ گردد.

ماده هشتم (8):
به منظور رفع نياز به خدمات عمومي شهر تهران و تأمين سرانه‌ها و در راستاي اجراي تبصره سوم (3) ذيل بند 2-5 دستورالعمل اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهري ابلاغي طي‌نامه شماره 114/865081 مورخ 1398/08/02 كميسيون ماده پنج، شهرداري تهران مكلف است به هنگام صدور پروانه براي كليه اراضي و املاكي با وسعت عرصه از هزار مترمربع تا ده هزار مترمربع واقع در پهنه سكونت كه در محدوده‌هاي ذخيره توسعه و نوسازي شهري قرار دارند، هزينه تأمين سرانه‌هاي خدمات عمومي و شهري را به شرح فرمول زير محاسبه و دريافت نمايد و صد در صد (100٪) درآمد حاصله را به حساب مجزايي نزد خزانه‌داري كل شهرداري تهران كه به اين منظور افتتاح مي‌گردد واريز و آن ‌را صددرصد تخصيص يافته تلقي نموده و صرفاً به منظور تأمين خدمات و زيرساخت‌ها در بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهر تهران هزينه نمايد.