آئين‌نامه اجرائي قانون تملك آپارتمانها
مصوب 1347,02,08با اصلاحات و الحاقات بعدي
هيئت وزيران در جلسه مورخ 8 /2 /1347 بنا به پيشنهاد شماره 94 مورخ 19 /1 /1347 وزارت آباداني و مسكن و در اجراي قانون تملك آپارتمانها آئين نامه اجرائي قانون تملك آپارتمانها را بشرح پيوست تصويب نمودند.
وزير مشاور ـ محمود كشفيان
آئين نامه اجرائي قانون تملك آپارتمانها
بخش اول ـ قسمتهاي مختلف ساختمان
فصل اول ـ قسمتهاي اختصاصي
ماده 1 ـ قسمت هائي از بنا اختصاصي تلقي ميشود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.
ماده 2 ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ ها و پارك هاي متعلقه براي مالكيت قسمت هاي اختصاصي نيز بايد بطور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمت هاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم ـ قسمتهاي مشترك
ماده 3 ـ قسمت هائي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه بطور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشد قسمت هاي مشترك محسوب ميگردد و نميتوان حق انحصاري بر آنها قائل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت هاي مشترك ممنوع است.
قسمت هاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاء ملك است، هر چند كه در قسمت هاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت عبور نمايد.
ماده 4 ـ قسمت هاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمانها عبارت از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمت هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي انبار عمومي ساختمان، اطاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه هاي فاضلاب لوله ها از قبيل (لوله هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش ها، لوله هاي بخاري) گذرگاههاي زباله و محل جمع آوري آن و غيره.
پ ـ اسكلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهاي فاضل بين قسمتهاي اختصاصي مشترك بين آن قسمت ها است مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره ها ـ راهروها ـ پله ها - پاگردها ـ كه خارج از قسمت هاي اختصاصي قرار گرفته اند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسائل تأمين كننده روشنائي، تلفن و وسائل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن هاي اختصاصي، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله هاي ايمني.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ بنادر آن احداث گرديده است.
ح ـ نماي خارجي ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغ ها و پارك ها كه جنبه استفاده عمومي دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
بخش دوم ـ اداره امور ساختمان
فصل اول ـ مجمع عمومي
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير
ماده 5 ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود.
ماده 6 ـ تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از مجمع عمومي عادي يا فوق العاده بموجب موافقتنامه بين مالكين خواهد بود، در صورت عدم توافق وزارت آباداني و مسكن ترتيب آن را خواهد داد.
ماده 7 ـ در اولين جلسه مجمع عمومي ابتدا رئيس مجمع عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاصي خارج انتخاب ميشود. مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بار تشكيل شود.
ماده 8 ـ براي رسميت مجمع حضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.
ماده 9 ـ كسي كه بعنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده بايد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را بمدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت هاي حقوقي معرفي خواهد شد.
ماده 10 ـ هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده 11 ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زير ميباشد.
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آن ها
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت باداره امور ساختمان
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه هاي سالانه
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران بمنظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.
ماده 12 ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد در صورت جلسه نوشته شود و بوسيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره (اصلاحي 30ˏ01ˏ1371)ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله مدير يا مديران بشركاء غايب اطلاع داده شود.
ماده 13 ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده 6 قانون براي كليه شركاء الزام آور است.
فصل دوم ـ اختيارات و وظائف مدير يا مديران
ماده 14 ـ مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي ميباشند.
ماده 15 (اصلاحي 28ˏ10ˏ1353)ـ تعداد مديران فرد بوده و مدت مأموريت آنها يك سال است.
ولي مجمع عمومي ميتواند اين مدت را تغيير دهد.
ماده 16 ـ در صورت استعفاء، فوت عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومي فوق العاده بمنظور انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تبصره 1 (الحاقي 28ˏ10ˏ1353)ـ در صورتيكه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيئت مديره بجهات فوق از هيئت مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق العاده بايد بمنظور تجديد انتخاب هيئت مديره تشكيل گردد.
تبصره 2 (منسوخه 28ˏ10ˏ1353)ـ در صورت خودداري شركاء از تشكيل مجمع عمومي فوق العاده وزارت مسكن و شهرسازي حسب تقاضاي لااقل سه نفر از شركاء براي تشكيل مجمع عمومي اقدام خواهد نمود مگر آنكه تعداد آپارتمانها از ده واحد كمتر باشد كه در اينصورت تقاضاي يكنفر از شركاء كافي خواهد بود.
ماده 17 ـ تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است.
ماده 18 ـ مجمع عمومي يكنفر از مديران را بعنوان خزانه دار تعيين مينمايد خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
ماده 19 ـ مدير يا مديران امين شركاء بوده و نميتوانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.
ماده 20 ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را بعنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند.
سهم هر شريك از حق بيمه با توجه بماده 4 قانون بوسيله مدير تعيين واز شركاء اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21 ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آنرا قبل يا بعد از پرداخت هزينه بوسيله نامه سفارشي بنشاني قسمت اختصاصي يا نشاني تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.
ماده 22 ـ در كليه ساختمان هاي مشمول قانون تملك آپارتمان ها كه پيش از (ده) 10 آپارتمان داشته باشد مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمت هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا درباني استخدام نمايند.
فصل سوم ـ هزينه هاي مشترك
ماده 23 (اصلاحي 17ˏ03ˏ1359)ـ شركاء ساختمان موظفند در پرداخت هزينه هاي مستمر و هزينه هائي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك بنا مصرف ميشود طبق مقررات زير مشاركت نمايند:
در صورتيكه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترك پيش بيني نكرده باشند سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازو‌ئيل، اسفالت پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تاسيسات، باغبان، تزئينات قسمتهاي مشترك و غيره بطور مساو‌ي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي گردد. تعيين سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران ميباشد.
تبصره(اصلاحي 17ˏ03ˏ1359): چنانچه بموجب اجاره نامه يا قرارداد خصوصي هزينه هاي مشترك بعهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد مستا‌جر ميتواند از محل مال الاجاره هزينه هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتيكه پرداخت هزينه هاي جاري مشترك بعهده استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدير يا مديران ميتوانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.
ماده 24 (اصلاحي 30ˏ01ˏ1371)ـ هر يك از شركاء كه در مورد سهميه با ميزان هزينه مربوط بسهم خود معترض باشد مي تواند بمدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت بموضوع را بنمايد در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي تواند به مراجع صلاحيتدار قضايي مراجعه كند.
ماده 25 ـ هزينه هاي مشترك عبارتست از:
الف ـ هزينه هاي لازم براي استفاده حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه
ب ـ هزينه هاي اداري و حق الزحمه مدير يا مديران.
فصل چهارم ـ حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده 26 ـ در صورتيكه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري و عمليات يك جزء از تأسيسات فقط بعهده بعضي از شركاء باشد فقط همين شركاء ملزم بانجام آن بوده و در تصميمات مربوط باين هزينه ها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده 27 ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب ميكند بمنظور تأمين هزينه هاي ضروري و فوري وجوهي بعنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.
