پيشنهاد به شوراي‌عالي شهرسازي و معماري جهت بازنگري و اصلاح "دستورالعمل ماده 14 قانون زمين شهري" (پيوست شماره 3 سند طرح جامع شهر تهران)

مقدمه:
به منظور حفظ و صيانت از باغ‌ها در شهر تهران، ضوابط ذيل در خصوص بازنگري و اصلاح "دستورالعمل ماده چهاردهم (14) قانون زمين شهري مصوب 1386/7/23 شوراي ‌عالي شهرسازي و معماري (پيوست شماره 3 سند طرح جامع شهر تهران)" مستند به مفاد بند هشتم (8) مصوبه شماره 300/43858 مورخ 1393/8/21 شوراي مذكور و ماده دوم (2) مصوبه ابلاغي به شماره 160/2431/34717 مورخ 1396/12/23 شوراي اسلامي شهر تهران جهت تصويب به شوراي‌ عالي شهرسازي و معماري پيشنهاد مي‌گردد.
ضوابط و مقررات مربوط به نحوه ساخت‌وساز، افراز و تقسيم و تفكيك باغ‌ها و اراضي كشاورزي واقع در محدوده شهر تهران، موضوع دستورالعمل ماده چهاردهم (14) قانون مذكور به شرح زير تعيين تا پس از طي مراحل قانوني جايگزين ضوابط و مقررات قبلي (پيوست شماره 3 سند طرح جامع شهر تهران) گردد.

ماده يكم (1) - تعاريف و تدقيق واژگان:
باغ: طبق مفاد بند "د" ماده "يك" آيين‌نامه اجرايي ماده (1) قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضاي سبز در شهرها مصوب 1388/4/20 مجمع تشخيص مصلحت نظام "تصويبي در سي‌ودومين اجلاس شوراي‌عالي استان‌ها به تاريخ 1389/2/15 تعريف و تعيين مي‌گردد.
سطح ناتراوا: سطحي از خاك كه با پوشش‌هاي سخت و غير قابل نفوذ (در برابر آب) پوشانده شده است.
مشخصات نقشه جانمايي: شامل مختصات جغرافيايي محل وقوع درختان ( x و y ) در اراضي با مساحت كمتر از 2000 متر مربع در مقياس 1:100 و در اراضي با مساحت بيشتر از 2000 متر مربع در مقياس 1:200 شامل تمامي فضاهاي ميان تهي داخل ساختمان، راه پله، مشاعات و رمپ و لوپ مي‌باشد.

ماده دوم (2): باغ‌هاي داخل محدوده شهر

1- فضاي سبز عمومي: باغ‌هايي كه شهرداري علاوه بر مصوبات طرح‌ها، تملك نموده و بايد با حفظ يا ارتقاء وضعيت درختان و سيستم آبياري به صورت فضاي سبز عمومي نگهداري نمايد (اعم از اينكه در طرح مصوب، كاربري آن‌ها فضاي سبز باشد يا نباشد) و با تصويب مراجع مربوطه به فضاي سبز عمومي تبديل شود.

2- پهنه سبز و باز (ارزشمند سبز و حفاظت ويژه): باغ‌هايي كه به صورت انبوه و در كنار هم قرار گرفته و گستره‌ها يا بافت‌هاي ارزشمند سبز را تشكيل مي‌دهند.

1-2-حداقل نصاب تفكيك، افراز و تقسيم اراضي و املاك داراي نوعيت باغ موضوع بند (2) ماده (2) به ميزان ده هزار (10000) مترمربع تعيين و هرگونه ساخت و ساز () در آن طبق ضوابط طرح موضعي مصوب مجاز خواهد بود.

2-2- تا زمان تهيه و تصويب طرح‌هاي موضعي مذكور هرگونه ساخت و ساز صرفاً مطابق ضوابط پهنه g211 خواهد بود.

3- فضاي سبز خصوصي: پلاك‌ها يا قطعاتي كه به صورت پراكنده در پهنه‌هاي مصوب خدمات و فضاي سبز نمي‌باشند و در داخل پهنه‌هاي مختلف شهر قرار دارند و به موجب مقررات و توسط مراجع ذيربط باغ تشخيص داده شده‌اند، به شرح زير:

3-1- حداقل تفكيك، افراز و تقسيم اراضي و املاك داراي نوعيت باغ (فضاي سبز خصوصي- موضوع بند 3 ماده 2) به ميزان پنج هزار (5000) مترمربع تعيين مي‌گردد.

3-2- نحوه ساخت و ساز در باغ‌هاي با مساحت كمتر از سه هزار ( 3000) متر مربع:

3-2-1- سطح اشغال مجاز در اين باغ‌ها حداكثر 15 درصد مساحت زمين طبق سند مالكيت مي‌باشد.

2-3 -3- تعداد طبقات در اين باغ‌ها حداكثر 2 طبقه و بيشترين ارتفاع از سطح زمين محل توده‌گذاري، با احتساب 110 سانتيمتر جان‌پناه، 860 سانتيمتر تعيين مي‌گردد.

3-3- نحوه ساخت و ساز در باغ‌هاي با مساحت بين سه هزار (3000) تا پنج هزار (5000) متر مربع:

3-3-1- سطح اشغال مجاز در اين باغ‌ها حداكثر 15درصد مساحت زمين طبق سند مالكيت مي‌باشد.

3-3-2 -تراكم مجاز در اين باغ‌ها حداكثر 45 درصد تعيين مي‌گردد.

3-3-3- تعداد طبقات در اين باغ‌ها حداكثر 3 طبقه و بيشترين ارتفاع از سطح زمين محل توده‌گذاري با احتساب 110 سانتيمتر جان پناه، 1180 سانتيمتر تعيين مي‌گردد.

3-3-4- در صورت استفاده مسكوني در باغ‌هاي با مساحت سه هزار (3000) تا پنج هزار (5000) مترمربع، حداقل مساحت هر واحد 150 متر مربع تعيين مي‌شود.

3-4- نحوه ساخت و ساز باغ‌هاي با مساحت بيشتر از پنج هزار (5000) مترمربع:

3-4-1- سطح اشغال مجاز در اين باغ‌ها تا سقف پنج هزار (5000) متر مربع، حداكثر 15 درصد مساحت پنج هزار (5000) مترمربع مي‌باشد و تراكم مجاز تا اين سقف، حداكثر 45 درصد پنج هزار (5000) مترمربع تعيين مي‌گردد و سطح اشغال مجاز براي مساحت مازاد بر 5000 متر مربع، حداكثر 10 درصد مساحت مازاد پنج هزار (5000) مترمربع و حداكثر تراكم مجاز براي مساحت مازاد، 30 درصد مساحت مذكور مي‌باشد.

3-4-2- تعداد طبقات در اين باغ‌ها، حداكثر 3 طبقه و بيشترين ارتفاع از سطح زمين در محل توده‌گذاري با احتساب 110 سانتيمتر جان‌پناه، 1180 سانتيمتر تعيين مي‌گردد.

3-4-3- در باغ‌هاي با مساحت بيشتر از پنج هزار (5000) متر مربع، حداكثر امكان ساخت و ساز با عملكرد مسكوني صرفاً در دو طبقه با زيربناي (250) مترمربع مجاز مي‌باشد.

3-5- در صورت اختلاف ارتفاع سطح زمين محل توده‌گذاري، مبناي تراز ارتفاعي، پايين‌ترين سطح محل توده‌گذاري مي‌باشد.

3-6- به جهت حفظ درختان و تنوع در حجم توده‌گذاري باغ‌هاي زير پنج هزار (5000) مترمربع با رعايت سقف تراكمي مجاز و حداكثر ارتفاع 1500 سانتيمتر و با تأييد كميته فني باغ، كاهش در سطح اشغال مجاز خواهدبود.

3-7- در باغ‌هاي با مساحت سه هزار (3000) مترمربع و بيشتر در صورت تبديل 70 درصد از مساحت عرصه باغ به فضاي سبز عمومي، ساخت بنا در 30 درصد باقيمانده با حداكثر سطح اشغال 60 درصد و حداكثر تراكم 240 درصد و حداكثر تعداد چهار (4) طبقه مجاز مي‌باشد.

تبصره يكم (1):
تأمين سطوح مورد نياز براي سرانه‌هاي خدماتي (تأسيسات، فضاي سبز، پاركينگ) و گذربندي در30 درصد باقيمانده صورت مي‌پذيرد.

تبصره دوم (2):
هفتاد (70) درصد باقي مانده باغ صرفاً فضاي سبز بماند و به پهنه g111 تبديل گردد.

3-8- در صورت تجميع دو يا چند پلاك باغ و غيرباغ، ضوابط ساخت و ساز در باغ به ضوابط غيرباغ افزوده خواهد شد. در اين صورت جانمايي توده‌گذاري با رعايت عدم سايه‌اندازي و اشراف براي قطعات پيرامون در محدوده "غيرباغ " و منوط به تأييد كميته فني باغ است.

3-9- در تمامي اراضي داراي نوعيت باغ در شهر تهران، احداث زيرزمين حداكثر يك طبقه (منفي) با رعايت عدم آسيب به ريشه درختان مجاز است. حداكثر تراز ارتفاع كف زيرزمين 140 سانتيمتر پايين‌تر از كمترين تراز ارتفاعي محل توده‌گذاري ساختمان است. (سقف زيرزمين 100 سانتي‌متر بالاتر از محل توده‌گذاري ساختمان خواهد بود). سطح اشغال زيرزمين حداكثر معادل سطح اشغال طبقه همكف خواهد بود و حداكثر ارتفاع طبقه زيرزمين 240 سانتي‌متر تعيين مي‌شود. احداث زيرزمين و محل مناسب توده‌گذاري در كميته فني باغ ( موضوع ماده ششم (6) اين مصوبه) تعيين مي‌شود.

3-10- به منظور ارتقاء كيفيت فضاهاي صنعتي و كارگاهي (پهنه‌هاي s₃)، نحوه ساخت و ساز در اراضي زراعي و باغ‌هاي موجود در اين پهنه‌ها، حداكثر 30 درصد سطح اشغال در عرصه فاقد درخت و تعداد طبقات حداكثر 2 طبقه با اولويت استقرار فعاليت‌هاي دانش‌بنيان تعيين مي‌شود. حداكثر ارتفاع نيز ده (10) متر مي‌باشد.

3-11- ميزان مجاز كف‌سازي‌هاي ناتراوا در باغ‌ها، حداكثر 5 درصد وسعت فضاي باز باغ‌ها در صورت عدم قطع درخت مي‌باشد و جانمايي آن طبق نقشه احداث ساختمان مصوب كميته فني باغ است.

تبصره سوم (3):
تأمين پاركينگ مورد نياز به صورت روباز در سطح ناتراوا امكان‌پذير است.

ماده سوم (3): اراضي كشاورزي و مزروعي داخل محدوده شهر

1- تبديل اراضي كشاورزي كه فاقد كاربري مصوب خدمات و فضاي سبز عمومي‌ باشند، به باغ با استفاده از مقررات فضاي سبز خصوصي موضوع بند (3) ماده دوم (2) اين دستورالعمل بلامانع است. در اين‌صورت لازم است كه نقشه درختكاري باغ نيز همراه با نقشه‌هاي تفكيكي و ساختماني به تصويب كميته فني باغ برسد.

2-ساخت و ساز در اراضي كشاورزي و مزروعي كه فاقد كاربري خدمات و فضاي سبز عمومي‌ باشند در صورت تبديل هفتاد (70) درصد از مساحت عرصه باغ به فضاي سبز عمومي تجهيز شده و واگذاري قانوني آن به شهرداري، ساخت بنا در 30 درصد باقيمانده با حداكثر سطح اشغال 60 درصد و حداكثر تراكم 240 درصد و حداكثر تعداد 4 طبقه مجاز مي‌باشد.

تبصره يكم (1):
70 درصد باقي مانده اراضي كشاورزي و مزروعي صرفاً فضاي سبز بماند و به پهنه g111 تبديل گردد.

تبصره دوم (2):
تأمين سطوح مورد نياز براي سرانه‌هاي خدماتي (تأسيسات، فضاي سبز، پاركينگ) و گذربندي در 30 درصد باقيمانده صورت مي‌پذيرد.

3- تا زماني كه مالكين قصد ساختمان‌سازي نداشته باشند، مي‌توانند از ضوابط تفكيك به شرح زير استفاده نمايند:

الف- حداقل اراضي زراعتي آبي 10 هكتار

ب - حداقل اراضي زراعتي ديم 20 هكتار

4- چنانچه اراضي كشاورزي و مزروعي داخل محدوده شهر، جزء اراضي ذخيره توسعه و نوسازي شهري قرار گرفته باشد، هرگونه عمليات اجرايي منوط به اجراي بند شش (6) ضوابط و مقررات طرح تفصيلي شهر تهران (رديف‌هاي 1-6 تا 4-6 و تبصره ذيل آن) مي‌باشد.

ماده چهارم (4):
در صورت استفاده مسكوني، تأمين يك واحد پاركينگ به ازاي هر واحد مسكوني الزامي است و در صورت استفاده غيرمسكوني تأمين پاركينگ به ازاي هر 100 مترمربع بناي خالص عملكرد پيشنهادي، صرفاً طبق جدول زير الزامي مي‌باشد.
جدول شماره يك (1)

تعداد پاركينگ مورد نياز	عملكرد
4	تفريحي
3	فرهنگي (سالن كنسرت، نمايش و آمفي تئاتر)
1	ورزشي
4	تجاري
1	خدمات
1	اداري

ماده پنجم (5):
با تصويب و ابلاغ اين دستورالعمل، هرگونه افزايش سطح اشغال، طبقه و تراكم در املاك باغ بيش از ميزان مشخص شده ممنوع بوده و كليه بندهاي متناظر در ضوابط و مقررات طرح تفصيلي شهر تهران در صورت مغايرت با اين دستورالعمل از جمله بند‌هاي 6-2، 9-2، 10-5، 3-8 ، 3- 14، 7-14، 36-16 و تبصره 4 بند 1-9 در خصوص املاك باغ ملاك عمل نخواهد بود.

ماده ششم (6):
از تاريخ ابلاغ اين مصوبه، صدور پروانه ساختمان در باغ‌ها صرفاً توسط معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران با تأكيد بر رعايت موارد زير انجام خواهد پذيرفت. آيين‌نامه اجرايي و نحوه عملكرد دقيق آن ظرف مدت حداكثر يك‌ماه توسط معاونت مذكور تدوين و ابلاغ خواهد گرديد.

تبصره:
رسميت يافتن جلسات كميته فني باغ، منوط به حضور نمايندگان كميسيون‌هاي شهرسازي و معماري و سلامت، محيط زيست و خدمات شهري شوراي اسلامي شهر تهران (از هر كميسيون يك نفر) بعنوان ناظر مي‌باشد.

6-1- شهرداري تهران مكلف است نسبت به تشكيل "كميته فني باغ" با عضويت نماينده معاونت شهرسازي و معماري (مدير كل مربوطه)، نماينده سازمان بوستان‌ها و فضاي سبز شهر تهران (با تخصص فضاي سبز)، چهار نفر كارشناس خبره حقيقي با تخصص‌هاي معماري، فضاي سبز، اكولوژي گياهي و ميراث فرهنگي (به انتخاب معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران)، معاون شهرسازي و معماري شهرداري منطقه‌اي كه ملك در آن واقع است، جهت بررسي و تأييد نقشه‌هاي پيشنهادي اقدام نمايد.

6-2- نقشه‌هاي جانمايي درختان در مقياس مناسب (1:100 تا 1:200) با درج مشخصات كامل درختان و مسير قنات و آب‌هاي زيرزميني و چاه‌ها و منبع تخصيص آب جهت آبياري درختان، توسط مالك تهيه و جهت تأييد به كميسيون ماده هفتم (7) آئين‌نامه اجرايي ماده (1) قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضاي سبز در شهرها ارائه مي‌شود.

6-3- محل توده ساختماني و كف‌سازي ناتراوا بر اساس نقشه‌هاي بند 2-6 در "كميته فني باغ" بررسي و تأييد مي‌گردد و نقشه‌هاي تأييدشده در كميته فني باغ به كميسيون ماده هفتم (7) آيين‌نامه اجرايي مذكور ارائه مي‌گردد.

6-4- درج شناسنامه مصوب باغ در پروانه ساختماني و پايان كار الزامي است.

6-5- نظارت مستمر جهت حفاظت و صيانت از درختان در حين عمليات ساختماني و زمان بهره‌برداري توسط شهرداري انجام مي‌پذيرد. در صورت هر نوع تغيير وضعيت درختان املاك، موضوع را از كميسيون‌هاي ماده هفتم (7) آئين‌نامه اجرايي فوق‌الذكر استعلام نمايد. ضوابط و آئين‌نامه مربوطه با تأييد كميته فني باغ ابلاغ خواهد شد.

ماده هفتم (7):
شهرداري تهران مكلف است در جهت حفاظت حداكثري از باغ‌هاي غيرخصوصي موجود در پهنه‌هاي مختلف، پيشنهاد تغيير اين پهنه‌ها به پهنه‌هاي فضاي سبز عمومي را ظرف مدت شش ماه از تاريخ لازم‌الاجراشدن اين مصوبه تهيه و جهت تصويب به مراجع قانوني ارائه نمايد.

ماده هشتم (8):
شهرداري تهران مكلف است پس از تشكيل لايه باغ‌ها در طرح تفصيلي بر اساس شناسنامه‌هاي مصوب، نسبت به بازنگري پهنه‌بندي اراضي و املاك مجاور با باغ‌ها اقدام نمايد.

تبصره:
گزارش كارشناسي شامل پيوست‌هاي مطالعاتي ترافيكي، زيست‌محيطي، اجتماعي از متقاضي درخواست پروانه ساختماني مطالبه و جهت بررسي به كميته فني باغ ارائه و پس از تأييد كميته مذكور نسبت به صدور پروانه اقدام گردد.

ماده نهم (9):
عملكردهاي پيشنهادي به شرح جدول شماره دو (2) با لزوم رعايت ضوابط و مقررات مربوطه در باغ‌ها قابليت استقرار خواهند داشت.
جدول شماره دو (2): رسته‌هاي صنفي و عملكردهاي مجاز به استقرار در باغ‌ها

عملكرد	كاربري كلي	گروه فرعي	گروه اصلي
انواع الگوهاي مسكن طبق ضوابط و مقررات	سكونت خانوار		سكونت يا اقامت
سالن‌هاي كنسرت و نمايش و آمفي تئاتر	اجراي تئاتر، فيلم، نمايش و موسيقي	فرهنگي	اوقات فراغت
موزه‌هاي تاريخي، آثار هنري، نمايشگاه، گالري، نگارخانه، خانه فرهنگ، كتابخانه، فرهنگسرا، كانون پرورش فكري	موزه‌ها
دفاتر مطبوعات	رسانه
سالن‌هاي ورزشي	ورزشي
محوطه‌هاي روباز و مجموعه‌هاي كوچك تفريحي، سالن و تالار برگزاري جشن	تفريحي
فعاليت‌هاي باغ گياه‌شناسي، جانورشناسي و تماتيك، فعاليت‌هاي پشتيبان توليد محصولات زراعي و گياهان دارويي	طبيعي
آموزش رسمي	آموزش
مدرسه طبيعت، مهدكودك، مدارس در پايه‌هاي مختلف، مركز فني و حرفه‌اي، نهضت سوادآموزي	آموزش غيررسمي	اداري	خدمات
مركز آموزشي خصوصي، خدمات تحصيلي وابسته و تخصصي (معلولين جسمي و ذهني)	آموزش عالي
مراكز تحقيقاتي و پژوهشي، فناوري نوين	انجمن‌ها، كانون‌ها، تشكل‌هاي دولتي، مؤسسات خيريه
آسايشگاه معلولين، خانه سالمندان، شيرخوارگاه، كانون كارآموزي كودكان و نوجوانان، مراكز اجتماعي درمان‌محور، مؤسسه حمايت از كودكان سرطاني، دامپزشكي		درماني
بازارچه‌هاي سنتي و تهيه غذا		عملكردهاي خرده‌فروشي	تجاري

ماده دهم (10):
شهرداري تهران مكلف است به منظور تشويق مالكين به حفظ باغ‌ها «بسته اقتصادي ويژه باغ‌ها» را ضمن توجه به رويكردهاي نوين از جمله انتقال حق توسعه (tdr) ظرف مدت شش (6) ماه از تاريخ لازم‌الاجراشدن اين مصوبه تهيه و جهت تصويب به شوراي اسلامي شهر تهران ارائه نمايد.