آيين‌نامه سازمان اجرايي طرح موضعي حياط تهران (اسلام آباد: حدفاصل جنوب مجموعه آتي‌ساز تا باغ راه فدك در محدوده‌اي به مساحت 117 هكتار

مقدمه:
در اجراي بند (9) ماده (80) "قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران " مصوب 1375 با اصلاحات بعدي و مصوبه "ساماندهي مشاركت‌هاي اجتماعي در احياء بافت‌هاي فرسوده شهر تهران" ابلاغي به شمارة 160/921/9933 مورخ 1386/6/12 با اصلاحات بعدي و نيز بند (1) مصوبه شماره (661) مورخ 1402/02/25 كميسيون ماده پنج شهر تهران، شهرداري تهران (شهرداري منطقه دو و سازمان نوسازي شهر تهران) مكلف است اقدامات و فرآيندهاي اجراي طرح حياط تهران در خصوص تملك اراضي و املاك اشخاص، احداث واحدهاي مسكوني و واگذاري اراضي و مسكن معوض به واجدين شرايط و امثالهم را پس از تصويب نهايي طرح موضعي مذكور در مراجع ذي‌صلاح قانوني، در چارچوب مفاد اين آيين‌نامه عملياتي نمايد.

ماده يكم (1)- تعريف و اصطلاحات
تعاريف و اصطلاحات به كاررفته در اين آيين‌نامه به شرح زير است:

1. درجاسازي: سياستي است شامل اراضي و املاك داراي سند مالكيت و اعياني واقع در محدوده اسلام‌آباد كه در همان مكان براساس ضوابط و مقررات طرح مصوب نسبت به ساخت و ساز اقدام مي‌شود.

2. جابجايي: سياستي است شامل املاك داراي اعياني كه به واسطه قرارگيري در حريم بزرگراه، رودخانه، محدوده‌هاي تأمين خدمات عمومي و عرصه‌هاي سبز عمومي، در ازاي دريافت زمين يا مسكن معوض از شهرداري تهران (سازمان نوسازي)، به شهرداري تهران واگذار مي‌گردد و شهرداري نسبت به تخريب اعياني و آزادسازي عرصه‌هاي تحويل‌شده اقدام مي‌نمايد.

3. طرح: منظور از طرح در اين آيين‌نامه، طرح موضعي حياط تهران (اسلام آباد: حدفاصل جنوب مجموعه آتي‌ساز تا باغ­ راه فدك در محدوده‌­اي به مساحت 117 هكتار) است كه در تاريخ 1402/02/25 طي بند (1) صورتجلسه شماره 661 كميسيون ماده پنج شهر تهران موضوع قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري رسيده و با اعمال تغييرات در شوراي اسلامي شهر تهران به تصويب مي‌رسد.

4. اعياني: شامل هرگونه ساخت و ساز با سازه اساسي و يا سازه با مصالح بنايي به استثناء مستحدثاتي نظير كپر، آلونك، چادر و نظاير آن در محدوده طرح (براساس تصوير هوايي سال 1399 و جدول پيوست اين سند) مي‌شود.

5. مسكن معوض: به واحدهاي مسكوني و متعلقات آن از قبيل پاركينگ، انباري و غيره واقع در اراضي با كاربري مسكوني و مالكيت شهرداري (مطابق اسناد مالكيت و نقشه پيوست) در محدوده طرح گفته مي‌شود كه شهرداري تهران (سازمان نوسازي شهر تهران) نسبت به احداث آن‌ها، اقدام و به عنوان معوض، طبق مفاد اين آيين‌نامه به واجدين شرايط واگذار مي‌كند.

6. زمين معوض؛ به اراضي در مالكيت شهرداري تهران (سازمان نوسازي شهر تهران) مطابق با اسناد پيوست گفته مي‌­شود كه در محدوده‌­هاي درجاسازي واقع شده و حداكثر تا سقف دويست (200) مترمربع در محدوده­‌هاي تعيين‌شده در طرح، تفكيك و به مالكين اراضي و املاك داراي سند مالكيت رسمي عرصه و اعيان واقع در محدوده‌هاي نيازمند جابه‌جايي در طرح، به عنوان معوض واگذار مي‌شود.

7. كميته راهبري طرح حياط تهران؛ كميته‌اي است كه با هدف تحقق‌پذيري و اجراي طرح و تسهيل‌گري آن با رعايت مقررات اين آيين‌نامه تشكيل مي‌شود.

ماده دوم (2):
شهرداري تهران (سازمان نوسازي شهر تهران) مكلف است در فرآيند اجراي طرح، امكان ادامه سكونت ساكنان كنوني را صرفاً در داخل محدوده طرح و در قالب تثبيت سكونت موجود (براي آن دسته از ساكنان واقع در محدوده‌هاي درجاسازي داراي سند رسمي مالكيت عرصه و اعيان)، اعطاي مسكن معوض (براي آن دسته از ساكنان فاقد سند رسمي مالكيت عرصه و اعيان در كل محدوده طرح) يا اعطاي زمين معوض (براي آن دسته از ساكنان داراي سند رسمي مالكيت عرصه و اعيان واقع در محدوده‌هاي نيازمند جابجايي طرح) فراهم نمايد.

ماده سوم (3):
شهرداري تهران موظف است به منظور تملك اراضي و املاك نيازمند جابجايي، به شرح زير اقدام نمايد:

1- واگذاري رايگان زمين داراي سند (معوض) به مالكان اراضي داراي سند رسمي مالكيت عرصه و اعيان (عِوض)، پس از اخذ كليه حقوق مترتبه بر زمين (اعم از عرصه و اعيان)، به ازاي هر يك (1) مترمربع زمين عِوض، تخصيص يك (1) مترمربع زمين معوض داراي سند رسمي (تا سقف مساحت دويست (200) مترمربع) در محدوده‌هاي داراي قابليت ساخت و ساز (در محدوده درجاسازي) مطابق با طرح مصوب. در صورتي كه مساحت زمين عِوض بيش از دويست (200) مترمربع باشد، به ازاي هر مترمربع زمين مازاد بر دويست (200) مترمربع، معادل يك (1) مترمربع مسكن معوض به مالك تعلق مي‌گيرد.

2- در قطعات فاقد سند رسمي مالكيت عرصه و اعيان (داراي حقوق متصرفي)، مسكن معوض به صورت واحد آپارتمان احداث‌شده مطابق فرمول و جدول ذيل واگذار مي‌شود:

s: :مساحت واحد مسكوني معوض
sr::مساحت عرصه عوض متناظر با جدول ذيل محاسبه مي‌شود
c: درصد تراكم ساختماني
r: ضريب معوض كه به صورت پلكاني براساس جدول زير در هر بازه از مساحت محاسبه مي‌شود

رديف	مساحت عرصه عِوض	نوع مالكيت عِوض	ضريب معوض (r)
1	صفر تا دويست (200) متر مربع	فاقد سند مالكيت (داراي اعياني قبل از 1370)	1.2
		فاقد سند مالكيت (داراي اعياني بعد از 1370)	1.1
2	مازاد بر دويست (200) تا چهارصد (400) متر مربع	فاقد سند مالكيت (داراي اعياني قبل از 1370)	1
		فاقد سند مالكيت (داراي اعياني بعد از 1370)	0.9
3	مازاد بر چهارصد (400) متر مربع تا 1000 مترمربع	فاقد سند مالكيت (داراي اعياني قبل از 1370)	0.7
		فاقد سند مالكيت (داراي اعياني بعد از 1370)	0.6
	مازاد بر 1000 مترمربع	-	0.5

تبصره يكم (1):
مالكان اراضي و املاك عِوض داراي اعياني و سند رسمي مالكيت عرصه، مي‌توانند در ازاي واگذاري كليه حقوق مترتبه بر عرصه و اعيان ملك خود به شهرداري، آپارتمان‌هاي احداث‌شده مسكن معوض را طبق فرمول بند (2) اين ماده با لحاظ 15 درصد افزايش نسبت به ضريب r دريافت نمايند.

تبصره دوم (2):
در محاسبه مساحت زيربناي اعياني‌هاي عِوض، هر مترمربع بالكن معادل 0/33و هر مترمربع زيرزمين مسكوني معادل 0.5 مترمربع مساحت زيربناي عِوض محاسبه مي‌شود.

تبصره سوم (3):
شهرداري موظف است ظرف مدت شش ماه پس از ابلاغ كليه حقوق احصاشده طبق نقشه و جدول پيوست اين مصوبه (اعم از مسكوني و تجاري) كه به ازاي آن مكلف به واگذاري مسكن معوض يا زمين معوض است را با همكاري كميسيون شهرسازي تدقيق نمايد. ملاك محاسبه مساحت زيربنا يكي از مدارك سند مالكيت، آخرين گواهي پايان كار صادره يا مساحت ساختمان مندرج در فيش عوارض نوسازي ساليانه موضوع قانون نوسازي و عمران شهري يا اعياني تشخيص داده شده با تأييد كميته راهبري طرح است.

ماده چهارم (4):
واحدهاي واقع در محدوده طرح كه تجاري هستند و يا استفاده تجاري دارند (براساس نقشه و جدول اعياني پيوست) مطابق با بند (1) مصوبه 336 مورخ 1380/06/21 كميسيون ماده پنج شهر تهران، در صورت ارائه يكي از مدارك اجاره‌نامه رسمي، پروانه كسب از اتحاديه مربوطه، فيش آب و برق و ساير اسناد مطابق گزارش شهرداري منطقه و مورد تأييد كميته راهبري قبل از تاريخ 1380/06/21 مشمول دريافت معوض به شرح جدول زير خواهد بود:

رديف	مساحت زيربناي عِوض تجاري	ضريب معوض واحد تجاري	بالكن تجاري	انبار تجاري
1	پنجاه (50) مترمربع و كمتر	0.5	0.15	0.1
2	مازاد بر پنجاه (50) مترمربع	0.25	0.075	0.05

تبصره:
ميزان معوض مسكوني املاك مسكوني - تجاري با حذف زيربناي تجاري و سهم آن از عرصه، براساس مفاد ماده (3)، محاسبه و معوض تجاري آن براساس مفاد اين ماده تعيين مي‌شود.

ماده پنجم (5):
در خصوص اراضي و املاك نيازمند جابجايي موضوع مواد (3) و (4) اين مصوبه، رعايت هم‌زماني تحويل املاك معوض و عوض (كليد به كليد) الزامي است.

ماده ششم (6):
در مواردي كه واحدهاي مسكوني معوض با متراژ محاسبه‌شده مطابق با فرمول مذكور در ماده (4)، جهت واگذاري به مالكين يا متصرفين موجود نباشد، واگذاري واحدهاي مسكوني با مساحت كمتر يا بيشتر، در قبال دريافت يا پرداخت بهاي كارشناسي تقويم‌شده توسط كارشناس رسمي دادگستري مساحت مازاد يا مساحت كسري واحد مسكوني معوض امكان‌پذير است.

تبصره:
حداقل پنجاه (50) درصد بهاي كارشناسي مساحت اضافي واحد مسكوني معوض واگذارشده به مالكين يا متصرفين املاك عِوض، هم‌زمان با ابلاغ رسمي قرارداد عِوض و معوض في‌مابين، تسويه و الباقي حداكثر در 36 ماه تسويه مي‌شود.

ماده هفتم (7):
براي حصول اطمينان از تحصيل و مصرف منابع و درآمدهاي اجراي طرح براساس قوانين، مقررات و مصوبات شوراي اسلامي شهر تهران و هم‌چنين مديريت منابع و هزينه‌هاي اجراي طرح، شهرداري مكلف است كليه (100%) منابع حاصله از اين محدوده (موضوع ماده هشتم اين مصوبه) را به طور مستقيم به حسابي مجزا كه توسط شهرداري نزد خزانه‌داري ظرف مدت يك ماه پس از تصويب اين مصوبه افتتاح مي‌شود، واريز نمايد. منابع حاصله به صورت صد درصد تخصيص‌يافته تلقي و هزينه‌كرد آن صرفاً براي اجراي طرح مجاز خواهد بود.

تبصره يكم (1):
شهرداري تهران مكلف است نسبت به ثبت گزارش مالي طرح مذكور در چارچوب استانداردهاي نظام حسابداري شهرداري تهران اقدام نمايد. ذي‌حساب سازمان نوسازي شهر تهران مكلف است نسبت به نظارت بر حساب­‌هاي مرتبط سالانه طرح اقدام و نتايج آن را پس از تأييد كميته راهبري، جهت تصويب نهايي به شوراي اسلامي شهر تهران ارائه نمايد.

تبصره دوم (2):
شهرداري تهران مكلف است نسبت به پيشنهاد رديف اعتباري مجزا در لايحه بودجه سالانه (اعتبارات سازمان نوسازي) به منظور ثبت درآمد و هزينه‌هاي مربوط به طرح اقدام نمايد. به منظور كمك به اجراي پروژه در سال جاري شهرداري تهران مكلف است در لايحه اصلاحيه مصوبه بودجه سال 1403، رديف‌­هاي مذكور را جهت تصويب به شوراي اسلامي شهر تهران ارائه نمايد.

تبصره سوم (3):
شهرداري تهران (سازمان نوسازي شهر تهران) مكلف است نسبت به ثبت هزينه‌كرد غيرنقد ناشي از اجراي اين طرح براساس ارزش تقويمي كليه زمين­‌ها و مسكن­‌هاي معوض براساس نظريه كارشناس رسمي دادگستري ذيل رديف "تملك اراضي و املاك جهت ساماندهي و نوسازي رود دره اسلام‌آباد (حياط تهران)" اقدام نمايد.

ماده هشتم (8):
منابع طرح شامل موارد ذيل است:

1. اراضي ناشي از توافقات براساس رعايت صرفه و صلاح شهرداري تهران و ضوابط طرح مصوب.

2. كليه عوارض شهرسازي متعلقه در اراضي و املاك واقع در محدوده طرح مصوب.

3. درآمد ناشي از فروش و تهاتر اراضي و املاك متعلق به شهرداري.

4. اخذ تسهيلات از بانك‌ها، مؤسسات مالي و ... از طريق ارائه ضمانت‌نامه هاي لازم تا سقف مندرج در لايحه بودجه سنواتي.

5. انتشار اوراق مالي اسلامي برمبناي طرح‌هاي توجيهي مربوطه در چارچوب قوانين بودجه سنواتي كشور

6. دريافت كمك و هديه از اشخاص حقيقي و حقوقي يا كمك‌هاي دستگاه‌هاي اجرايي دولتي با تصويب شوراي اسلامي شهر و براساس دستورالعملي كه به تأييد كميته راهبري طرح مي‌رسد.

تبصره يكم (1):
شهرداري موظف است ظرف شش ماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه نسبت به انجام مميزي املاك و اراضي واقع در محدوده طرح در قالب مفاد قانون نوسازي و عمران شهري ، اصلاح و به روزرساني نقشه‌هاي پايه اقدام نمايد.

تبصره دوم (2):
هرگونه استفاده و بهره‌برداري منابع طرح در خارج از محدوده طرح ممنوع است.

ماده نهم (9):
به منظور راهبري و نظارت بر اجراي طرح، كميته‌اي با عنوان "كميته راهبري طرح حياط تهران" كه در اين مصوبه به اختصار "كميته راهبري" ناميده مي‌شود با تركيب، شرح وظايف و اختيارات ذيل تشكيل مي‌شود:

الف) اعضاي كميته راهبري

1- شهردار تهران (رئيس كميته)

2- مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران (دبير كميته)

3- معاون امور مناطق (عضو كميته)

4- معاون مالي و اقتصاد شهري (عضو كميته)

5- شهردار منطقه 2 شهرداري (عضو كميته)

6- يك نفر از اعضاي كميسيون شهرسازي و معماري شوراي اسلامي شهر تهران به انتخاب شوراي اسلامي شهر (عضو ناظر)

تبصره يكم (1):
شهردار تهران مي‌تواند وظايف خود را به معاون امور مناطق تفويض نمايد.

تبصره دوم (2):
سازوكار تشكيل، تصميم‌گيري و نحوه فعاليت كميته راهبري يك ماه پس از اجرايي شدن مصوبه توسط سازمان نوسازي شهر تهران تهيه و توسط شهردار تهران ابلاغ مي‌شود.

ب) شرح وظايف و اختيارات كميته راهبري

1- راهبري، سياست‌گذاري و نظارت بر حسن اجراي طرح

2- تعيين اولويت‌هاي اجرايي طرح، مديريت و تخصيص منابع

3- بررسي و تأييد برنامه‌ها، شيوه‌نامه‌ها و پيشنهادات مورد نياز براي اجراي طرح از جمله تهيه طرح‌هاي اجرايي، خريد، فروش، معاوضه (تهاتر)، اجاره و استيجاره اراضي و املاك شهرداري تهران

4- بررسي و تأييد صورت‌هاي مالي سالانه طرح و تصميم‌گيري درباره آن‌ها

5- بررسي و تأييد بودجه، متمم بودجه، اصلاح و تفريغ بودجه طرح

6- بررسي و تأييد نحوه مشاركت شهرداري با اشخاص، اعم از حقيقي يا حقوقي و استفاده از تسهيلات بانكي و اوراق مالي

7- بررسي و تأييد شيوه‌نامه‌هاي موردنياز جهت اجراي طرح كه با هدف تسهيل و شفاف‌سازي فرآيند اجراي طرح تهيه مي‌شود.

8- بررسي گزارش‌هاي شش‌ماهه جهت ارائه به شوراي اسلامي شهر تهران

9- بررسي و صحت‌سنجي اسناد اراضي و املاك داراي سند عادي و حسن رعايت مصالح شهرداري تهران

ماده دهم (10):
شهرداري تهران موظف است بلافاصله پس از ابلاغ اين آيين‌نامه نسبت به ايجاد بانك‌هاي اطلاعاتي، تهيه گزارش‌هاي فني، اقتصادي، مالي و سرمايه‌گذاري، مستندسازي اقدامات و فعاليت‌ها، انجام اقدامات اجرايي (نظير ارزيابي املاك، خريد، فروش، معاوضه، اجاره، استجاره، مشاركت و...) و هماهنگي بين‌بخشي با دستگاه‌هاي مرتبط اقدام نمايد. اجراي اين طرح به عهده سازمان نوسازي شهرداري تهران است و ساير دستگاه‌ها اعم از شهرداري منطقه دو، سازمان املاك و مستغلات، اداره‌كل حقوقي و ... موظف‌اند تا پايان پروژه نهايت همكاري را انجام دهند، تصميم‌گيري در خصوص هرگونه تعارض يا اختلاف ميان دستگاه‌ها با كميته راهبري طرح خواهد بود.

ماده يازدهم (11):
شهرداري تهران مجاز نيست قدرالسهم خود از واحدهاي مسكوني را تا زمان جابجايي و استقرار كامل املاك واقع در محدوده‌هاي نيازمند جابجايي به غير واگذار نمايد.

ماده دوازدهم (12):
شهرداري تهران (سازمان نوسازي شهر تهران) موظف است صرفاً از طريق فراخوان عمومي و ارزيابي صلاحيت متقاضيان براساس دستورالعملي كه به تأييد كميته راهبري مي‌رسد، نسبت به انتخاب سرمايه‌گذار اقدام نمايد.

ماده سيزدهم (13):
شهرداري تهران (سازمان نوسازي شهر تهران) مكلف است، در قراردادهاي مشاركت با سرمايه‌گذار به نحوي اقدام نمايد تا توافق با مالكين در قالب عقد قراردادهاي واگذاري به صورت مشترك با سرمايه‌گذار صورت گيرد.

تبصره:
تمهيدات لازم در قراردادهاي مشاركت بايد به نحوي تنظيم شود كه هرگونه اعطاي مجوز پيش‌فروش به سرمايه‌گذار، منوط به رسيدن به پيشرفت فيزيكي سي (30) درصد و بيشتر و توافق با كليه ساكنان محدوده‌هاي نيازمند جابجايي مي‌باشد، براي اجراي اين بند مطابق قانون پيش‌فروش آپارتمان فرايند فروش آپارتمان‌ها اجرايي گردد.

ماده چهاردهم (14):
به منظور اجراي مصوبه شهرداري تهران موظف به انجام تكاليف ذيل مي‌باشد:

1- گزارش اجراي اين مصوبه را هر شش ماه يك‌بار به شوراي اسلامي شهر تهران ارائه نمايد.

2- سامانه‌اي جهت رصد تكاليف مقرر در اين مصوبه و طرح پيوست ظرف مدت شش ماه طراحي شده و امكان نظارت و مشاهده توسط عموم ذي‌نفعان را فراهم نمايد.

ماده پانزدهم (15):
موضوعات مالي، ملكي و حقوقي مطرح‌شده مصوبه آيين‌نامه سازمان اجرايي طرح موضعي حياط تهران داراي طرح ويژه بوده و مصوبات آتي و قبلي مؤثر بر اين موضوعات براي اعمال در اين محدوده نيازمند ذكر نام اين مصوبه خواهد بود.